간주임대료 부가세, 남포 상가 보증금만 커도 나올까

광복동 상가 거리처럼 1층 점포를 세놓은 건물이 많은 곳에서는 보증금을 크게 받고 월세를 낮게 정한 계약도 볼 수 있습니다. 이런 건물주가 남포 세무사 상담에서 묻는 것이 "월세가 적은데 부가세는 왜 생각보다 나오느냐"입니다. 이유는 보증금에 있습니다.

보증금에도 부가세 과세표준이 잡힙니다

상가를 세놓고 보증금을 받으면 월세만이 아니라 보증금에도 부가세 과세표준이 생깁니다. 보증금을 받은 것을 이자 상당액의 대가를 받은 것으로 보아 공급가액을 계산하는데, 이를 흔히 간주임대료라고 부릅니다. 그래서 월세만 보고 세금을 예상하면 실제 신고액과 차이가 납니다.

계산은 보증금 · 일수 · 이자율로

간주임대료는 '보증금 × 그 과세기간에 세놓은 일수 × 정기예금 이자율 ÷ 365(윤년은 366)'로 구합니다. 이자율은 부가가치세법 시행규칙에서 정하는 계약기간 1년 정기예금 이자율이고 해마다 바뀔 수 있으니, 신고하는 과세기간에 적용되는 이자율을 확인해야 합니다. 과세기간 중간에 보증금이 바뀌었다면 바뀐 날을 기준으로 나눠 계산합니다.

보증금 일부를 밀린 월세에 충당했다면 충당한 금액을 뺀 보증금으로 계산합니다. 빌린 건물을 다시 세놓았다면 내가 받은 보증금에서 임차할 때 낸 보증금을 뺀 금액으로 계산합니다.

신고는 부가세 신고 때 함께

2026년 10월 기준으로 부가세 확정신고는 각 과세기간이 끝난 후 25일 이내에, 예정신고는 예정신고기간이 끝난 후 25일 이내에 합니다. 기한이 토요일·일요일이나 공휴일이면 그다음 날까지입니다.

신고 전에 임대차계약서와 보증금이 바뀐 날짜를 정리해 두면 간주임대료를 빠뜨리지 않고 계산할 수 있습니다. 내 경우가 어디에 해당하는지 확인하려면 → https://www.eroomtaxfirm.co.kr/branch/busan-nampo/