입주권 양도세, 부산 원도심 재개발 집도 1주택 비과세될까

중구처럼 오래된 주택가가 많은 원도심에서는 재개발이 진행되면서 살던 집이 조합원입주권으로 바뀌는 경우가 생깁니다. 이럴 때 부산 세무사 상담에서 나오는 질문이 "입주권을 팔아도 1주택 비과세가 되느냐"입니다. 답은 몇 가지 날짜에 달려 있습니다.

입주권은 일반 주택과 따로 봅니다

2026년 10월 기준으로 일반 주택의 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 거주기간 2년 이상이 더 필요합니다.

입주권을 팔 때는 관리처분계획 인가일(인가 전에 집이 철거됐다면 철거일) 현재 기존 주택이 이 요건을 갖췄는지를 따집니다. 그래서 재개발 전 집을 언제 샀고 얼마나 살았는지가 먼저 정리돼야 합니다.

팔 때 다른 집이 있는지가 갈림길입니다

입주권 하나만 가진 상태에서 판다면, 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없을 때 비과세를 받을 수 있습니다.

공사 기간에 살 집을 한 채 더 샀다면 상황이 달라집니다. 2026년 10월 기준으로 이때는 분양권이 없어야 하고, 그 집을 산 날부터 3년 안에 입주권을 팔아야 비과세가 됩니다(3년 안에 팔지 못한 부득이한 사유는 예외). 또 입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 비과세에서 빠지고 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

날짜부터 모아 두세요

양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 합니다(2026년 10월 기준).

상담 전에 기존 주택 취득일, 관리처분계획 인가일, 다른 집을 샀다면 그 취득일, 입주권 잔금 예정일을 한 장에 적어 오시면 비과세 여부를 빠르게 가릴 수 있습니다. 내 경우가 어디에 해당하는지 확인하려면 → https://www.eroomtaxfirm.co.kr/branch/busan-nampo/